- 6 février 2025
- Catégorie : Urbanisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
Voici les principaux éléments de cette loi :
Avantages fiscaux
La loi abaisse l’abattement fiscal : à 50% pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd’hui 71% dans la limite de 188 700 euros) ; à 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre aujourd’hui 50% dans la limite de 77 700 euros).
Déclaration et enregistrement des meublés de tourisme
Toute personne offrant un meublé de tourisme à la location doit effectuer une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. Cette déclaration doit préciser si le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur et, si c’est le cas, le loueur doit en apporter la preuve. Un numéro de déclaration est délivré et mis à la disposition de la commune concernée et, le cas échéant, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme. Le loueur doit mettre à jour la déclaration en cas de changement d’informations et la renouveler à l’expiration d’un délai fixé par décret.
Suspension du numéro de déclaration
Le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration et demander aux plateformes de location de courte durée de retirer ou désactiver l’annonce si le logement fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
Obligations et contrôles
Un décret détermine les informations et pièces justificatives nécessaires pour l’enregistrement de la déclaration, notamment un avis d’imposition sur le revenu incluant l’adresse du meublé de tourisme.
La commune peut contrôler le respect des règles applicables aux meublés de tourisme.
Les meublés de tourisme doivent respecter les normes de performance énergétique d’un logement décent, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur. Le maire peut exiger la transmission du diagnostic de performance énergétique (DPE) sous deux mois, sous peine d’une astreinte administrative. La location d’un meublé de tourisme ne respectant pas les niveaux de performance d’un logement décent est passible d’une amende. Pour obtenir une autorisation préalable de location de meublés de tourisme, un DPE entre les classes A et E est requis (A et D à partir du 1er janvier 2034).
Pouvoirs des communes
Elle donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques : la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme ; les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ; les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales. ; à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui).
Changement d’usage des locaux
Dans les communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable, cette autorisation est obligatoire pour la location de meublés de tourisme. Un local est considéré comme étant à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation.
Les communes peuvent fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage ou une part maximale de locaux pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire.
Réglementation de l’urbanisme
Le règlement d’urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels les nouvelles constructions de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Les logements concernés ne peuvent être loués en tant que meublés de tourisme, sauf en cas de location temporaire de la résidence principale.
Les plans locaux d’urbanisme peuvent être modifiés plus facilement pour délimiter les secteurs où les constructions nouvelles sont à usage exclusif de résidence principale.
Dispositions diverses
Les sommes versées pour la location d’un meublé de tourisme deviennent indues dès lors que le bien fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité.
Les règlements de copropriété doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme. Le copropriétaire d’un lot loué en meublé de tourisme doit en informer le syndic.
La loi modifie les seuils et abattements fiscaux pour les activités de location de meublés de tourisme. Des amendes sont prévues en cas de non-respect des règles.
Le non-respect de l’obligation d’occuper un logement à titre de résidence principale, lorsque cela est spécifié dans le règlement d’urbanisme, peut entraîner la résiliation du bail.
Le texte initial proposait également la suppression d’une autre niche fiscale Airbnb. Cette mesure est désormais inscrite dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, qui prévoit que les contribuables qui relèvent du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ne puissent plus déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente de leur logement.
La loi entre en vigueur à des dates différentes selon les articles, certaines dispositions prenant effet le 1er janvier 2025, d’autres le 1er janvier 2034 et d’autres encore à une date fixée par décret, au plus tard le 20 mai 2026.
