- 12 février 2025
- Catégorie : Urbanisme
La législation sur le changement d’usage tel que défini aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation est réformée en profondeur :
Nouveaux critères de qualification de l’usage d’un local
Jusqu’à présent, un local construit avant le 1er janvier 1970 était réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage, à cette date de référence. La loi Le Meur prévoit désormais qu’un local sera réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage : – à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ou – à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable de changement d’usage ou la contestation de l’usage. S’agissant des locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, l’article L. 631-7 maintient la disposition selon laquelle ceux-ci « sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés ». Toutefois, elle est complétée d’un nouvel alinéa aux termes duquel « Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage », ce qui revient à anéantir toute valeur probante du permis de construire pourtant maintenue dans l’alinéa précédent. En d’autres termes, un local d’habitation faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence d’en changer la destination ne perd son usage d’habitation que si une autorisation de changement d’usage a également été délivrée.
Évolution du régime des autorisations temporaires
L’autorisation temporaire telle que prévue à l’article L. 631-7-1 A du CCH peut être désormais délivrée à une personne morale (elle ne pouvait l’être qu’à une personne physique auparavant). Dans les zones de quotas éventuellement instituées, seules des autorisations temporaires (en nombre limité) peuvent être délivrées pour une durée inférieure à cinq ans, selon « une procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement ».
Changement d’usage et meublés de tourisme
- Dans les communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable, cette autorisation est obligatoire pour la location de meublés de tourisme.
- Les communes peuvent fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage ou une part maximale de locaux pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire.
- Il est interdit de louer un logement comme meublé de tourisme si le règlement d’urbanisme stipule que le logement doit être utilisé comme résidence principale.
Réglementation et sanctions
Le montant de l’amende prévue à l’article L. 651-2 du CCH est doublé puisqu’il passe de 50.000 à 100.000 €. Par ailleurs, un nouvel article L. 651-2-1 prévoit que la personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2 s’expose à la même amende.
Les communes peuvent prononcer des amendes administratives en cas de non-respect des règles liées à l’usage d’habitation, notamment en cas de location illégale comme meublé de tourisme.
Le non-respect de l’obligation d’occuper un logement à titre de résidence principale, lorsque cela est spécifié dans le règlement d’urbanisme, peut entraîner la résiliation du bail.
Toute personne qui se livre à la commission d’une infraction concernant le changement d’usage peut être condamnée à une amende.
En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation de résidence principale, le maire peut mettre en demeure le propriétaire ou le locataire de régulariser la situation, avec possibilité d’astreinte financière.
Création d’une servitude de résidence principale
Le règlement du PLU peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, à condition que :
· la commune concernée soit listée au titre de l’article 232 du CGI (relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants), ou
· les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre considéré. Tout contrat de vente ou de location portant sur des constructions soumises à une telle obligation doit en porter la mention expresse, à peine de nullité.
Plan local d’urbanisme (PLU)
- Le règlement d’urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels les nouvelles constructions de logements sont à usage exclusif de résidence principale.
- Les plans locaux d’urbanisme peuvent être modifiés plus facilement pour délimiter les secteurs où les constructions nouvelles sont à usage exclusif de résidence principale.
Ces dispositions visent à renforcer le contrôle de l’usage des locaux d’habitation, notamment pour lutter contre la transformation abusive en meublés de tourisme et pour favoriser l’accès au logement à titre de résidence principale.
