- 9 mai 2025
- Catégorie : Urbanisme
Dans la pratique foncière, la distinction entre cadastre et bornage est souvent floue pour les propriétaires et parfois même les professionnels de l’immobilier. Pourtant, cette confusion peut avoir des conséquences juridiques importantes, notamment en matière de contentieux liés aux limites de propriété.
Le cadastre : un outil fiscal, non juridique
Le cadastre est souvent perçu comme un document de référence en matière de propriété foncière. Cette perception est trompeuse.
- Il s’agit avant tout d’un instrument administratif et fiscal, créé pour faciliter le recensement des biens immobiliers et le calcul des impôts fonciers.
- Le plan cadastral propose une représentation graphique des parcelles, mais il ne garantit ni la position exacte des limites, ni la surface réelle des terrains.
- En cas de litige, sa valeur juridique est quasi nulle. Il ne peut pas faire foi devant un tribunal si un désaccord oppose deux propriétaires sur une limite de terrain.
Cela ne signifie pas que le cadastre est inutile — il constitue une base d’information utile pour les administrations et les notaires, mais il ne saurait être assimilé à une preuve de propriété ou à un outil de délimitation foncière.
Le bornage : un acte fondateur de la propriété privée
À l’inverse, le bornage est une démarche à la fois technique et juridique, visant à fixer de manière incontestable les limites entre deux propriétés privées.
- Réalisé par un géomètre-expert, le bornage aboutit à la pose de repères physiques (bornes) sur le terrain.
- Il donne lieu à un procès-verbal de bornage, signé par les parties, qui a force obligatoire et devient opposable à tous.
- En cas de conflit ou d’incertitude, le bornage prévaut systématiquement sur les indications du cadastre. Le juge s’y réfère comme à un élément de preuve décisif.
- Il est également irrévocable, sauf cas exceptionnels d’erreur manifeste ou de fraude.
Un écart de valeur juridique trop souvent négligé
L’écart de valeur juridique entre cadastre et bornage est majeur, mais souvent mal appréhendé par les acteurs de terrain :
- Acheteurs, vendeurs, mais aussi promoteurs et collectivités peuvent se retrouver dans des situations juridiques complexes faute d’avoir procédé à un bornage.
- Les plans cadastraux peuvent faire croire à une délimitation sûre, alors qu’ils ne sont qu’approximatifs et non contractuels.
- Une divergence de quelques mètres peut générer des contentieux coûteux, bloquer un projet immobilier ou empêcher une vente.
| Critère | Cadastre | Bornage |
| Nature | Document administratif, fiscal, informatif | Opération technique et juridique |
| Objectif principal | Recensement, fiscalité, identification | Délimitation physique et juridique des limites |
| Précision | Représentation graphique, non garantie | Précision légale et physique |
| Valeur juridique | Aucune valeur en cas de litige | Valeur juridique forte, opposable |
| Réalisation | Administration (service du cadastre) | Géomètre-expert, avec ou sans accord des parties |
| Matérialisation terrain | Non | Oui, pose de bornes |
Le cadastre donne une représentation administrative et fiscale des parcelles, sans garantir les limites réelles ni la surface exacte. Le bornage fixe de façon définitive, physique et juridique la limite entre deux propriétés, grâce à l’intervention d’un géomètre-expert. En cas de conflit ou de doute sur la limite d’un terrain, seul le bornage fait foi et prévaut sur le cadastre.