ACTUALITES

Cette rentrée est l’occasion de faire un point sur la légalité des arrêtés préfectoraux instituant le passe sanitaire à l’entrée des plus grands centres commerciaux.

La loi climat est venue élargir la faculté de soumission des projets commerciaux à l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial (article L752-4 du code de commerce) lorsque le projet engendre une artificialisation du sol.

Seuls certains projets pourront bénéficier de la dérogation 

Afin de tenir compte des retards pris dans les projets de construction ou d’extension de cinémas, un décret vient d’être publié au journal officiel du 19 février 2021 afin de prolonger de douze mois les autorisations d’exploitation cinématographique en cours de validité au 20 février 2021.

 Les arrêtés préfectoraux interdisant leur ouverture sont annulés au nom du droit de propriété et des libertés d'entreprendre et du commerce. Voici les ordonnances rendues par le juge des référés du tribunal administratif de Versailles.

En application de l’ordonnance du 7 mai 2020, le délai de recours (permis de construire, décisions de non opposition à déclaration préalable…) commencera ou recommence à courir à compter du 24 mai 2020 sans qu’il ne puisse être inférieur à 7 jours.

Sont également concernés, les recours administratif préalable obligatoire contre les autorisations d'exploitation commerciale (CDAC).

S’agissant de l’instructions des demandes d’autorisations administratives, les délais d’instruction commenceront à courir ou reprendront le 24 mai 2020.

Compte tenu de la déclaration d’état d’urgence sanitaire, le confinement de la population durant deux mois, et le ralentissement de l’activité, voire la fermeture de certains services administratifs, se pose la question du report des délais d’instruction des permis de construire.

Conscient de la connexité entre les activités de construction et la reprise économique du pays, le gouvernement a modifié l’ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-306) pour prendre des dispositions particulières aux délais applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction.

C’est ainsi que si l’instruction des dossiers a pu continuer depuis le 12 mars 2020, le délai d’instruction s’est en réalité trouvé allongé par ordonnance :

- Les délais d'instruction qui avaient commencé à courir sans être expirés au 12 mars 2020, ont été suspendus. Ils reprendront pour le délai restant à courir à compter du 24 mai 2020.

- Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 est reporté au 24 mai 2020.

- Dans certains cas particuliers il peut être décidé par décret, au cas par cas, la reprise des délais ;

Cet aménagement des délais est applicable aux :

- permis de construire

- déclaration préalable

- permis d’aménager

- certificat d’urbanisme

- déclaration préalable

- procédures de récolement,

- délais de vérification du caractère complet d’un dossier

- décisions prises en matière de préemption ensuite du dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner

- retraits prononcés en application de l’article L424-5 du code de l’urbanisme

- opérations de divisions prévues par le livre 1^er du CCH

- demandes d’ouverture ou de réouverture, d’occupation ou de travaux concernant les établissements recevant du public et les immeubles de moyenne et de grande hauteur

Aucune autorisation particulière n’est nécessaire pour la réouverture des commerces.

Toutefois sous certaines conditions posées par le décret n°2020-548 du 11 mai 2020, le Préfet peut interdire la réouverture des centres commerciaux de plus de 40 000 m² de surface commerciale utile (GLA pour les anglophones) et qui, du fait notamment de la taille du bassin de population où il est implanté et de la proximité de moyens de transport, favorise des déplacements significatifs de population.

Aux termes de l’article R123-45 du code de la construction et de l'habitation, la réouverture d’un établissement recevant du public fermé depuis plus de 10 mois nécessite une nouvelle autorisation d’ouverture.

Pour les demandes de réouverture des établissements recevant du public concernés, le point de départ du délai d’instruction, qui aurait dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020, est reporté à l'achèvement de celle-ci.

Nous attirons toutefois votre attention sur le fait que, le cas échéant et selon leur nature, la réalisation de travaux d’aménagements intérieurs pour mettre en œuvre les « mesures barrières » pourrait nécessiter une autorisation au titre des dispositions de l’article L111-8 du code de la construction et de l’habitation.

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 a créé, pour faire face à l’épidémie de covid-19, dans le titre III du livre Ier de la troisième partie du code de la santé publique un régime d’état d’urgence sanitaire pouvant être déclaré en cas de catastrophe sanitaire mettant en péril, par sa nature et sa gravité, la santé de la population. Cette possibilité de créer (et de prolonger) un régime d’état d’urgence est introduite de façon provisoire et prend fin le 21 avril 2021.

L’état d'urgence sanitaire a été déclaré pour une durée de deux mois sur l'ensemble du territoire national par l’article 4 de la même loi. Cet état d’urgence sanitaire vient d’être prolongé une première fois jusqu’au 10 juillet 2020.

Selon la loi du 23 mars 2020, il peut être mis fin à l'état d'urgence sanitaire par décret en conseil des ministres avant l'expiration du délai fixé par la loi le prolongeant. Les mesures prises cesseront leur effet en même temps que prend fin l'état d'urgence sanitaire.

Ainsi, théoriquement, l’état d’urgence peut être prolongé jusqu’au 21 avril 2021.

Ensuite du ralentissement des administrations, de la justice et plus largement de l’économie, le gouvernement a pris par une ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-306) diverses mesures de nature à permettre de prolonger les délais d’instruction des demandes d’autorisations administratives. Le 15 avril 2020, une nouvelle ordonnance est venue préciser les choses, raccourcissant ces mêmes délais dérogatoires, afin de ne pas compromettre la reprise de l’activité dans le secteur de la construction et du commerce notamment. Ces délais sont à nouveau modifiés par une troisième ordonnance.

Dans le contexte du coronavirus frappant depuis quelques mois la planète toute entière, une loi du 23 mars 2020, publiée le lendemain au journal officiel, a déclaré sur l’ensemble du territoire français l’état d’urgence sanitaire pour deux mois, c’est-à-dire jusqu’au 24 mai 2020. Selon l’évolution de l’épidémie, cette date pourrait faire l’objet d’un report.

Ce ne sont pas moins de 25 ordonnances qui ont été publiées au Journal officiel du 26 mars 2020. Nous vous proposons une sélection des principales dispositions affectant les autorisations administratives et les procédures contentieuses qui y sont relatives

Une opposition à déclaration préalable ne peut pas être légalement fondée sur la demande de production d’une pièce non exigible.

Les articles R431-16 et R431-36 du code de l’urbanisme notamment doivent bien être regardés comme fixant la liste limitative des pièces exigibles pour une demande de permis de construire. 

Il s’ensuit que l’autorité compétente en matière de permis de construire ne peut solliciter une pièce qui ne figure pas dans les listes des articles précitées et à défaut de réponse refuser l’autorisation d’urbanisme demandée. 

Par un arrêt en date du 13 novembre 2019, le Conseil d'état vient ajouter que le pétitionnaire qui produit une pièce indument demandée par l’Administration ne peut se voir reprocher la production de cette pièce. Plus précisément, cette pièce qui n’avait pas à être produite ne peut fonder un refus d’autorisation d’urbanisme.

En l’espèce, le Maire avait sollicité la production d’une notice de présentation des matériaux utilisés et des modalités d’exécution des travaux d’une part et une évaluation des effets du projet sur un site Natura 2000 d’autre part. Sur le fondement de ces pièces qui n’avaient pas à être produites, le maire s’était opposé à la demande de déclaration préalable. 

Dans un arrêt du 23 septembre 2019, le Conseil d'état vient de rappeler que le Maire est dans l’obligation d’intervenir en dressant un procès-verbal d’infraction lorsqu’il a connaissance d’une infraction qui peut résulter soit de l’exécution de travaux sans les autorisations requises, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées (article L480-1 du Code de l’urbanisme). Par ailleurs, le Maire est également tenu de dresser un procès-verbal lorsqu'il a connaissance d'une infraction résultant de la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme.

En revanche, le Conseil d'Etat précise que, dans l’hypothèse où les travaux ont été réalisés conformément à une autorisation d’urbanisme précédemment délivrée mais qu’ils sont contraires à la règlementation d’urbanisme applicable, dans ce dernier cas, si le maire doit toujours dresser un procès-verbal d’infraction il ne peut pas en ordonner leur interruption.

Le troisième Décret d'application de la réforme de l'urbanisme commercial portée par la loi ELAN a été pris le 26 juillet 2019. Il est relatif à la faculté du Préfet de décider la suspension de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale.

Très récemment, les Cours administratives d’appel (CAA) de BORDEAUX et PARIS ont été saisies de recours dirigés contre des décisions de la Commission nationale d’aménagement cinématographique (CNACi) refusant à un exploitant une autorisation préalable requise pour la création d’un établissement cinématographique.

Par un jugement du 2 mai 2019, le tribunal administratif de Marseille a précisé dans quelle mesure un permis autorisant une reconstruction à l’identique d’une surface de vente assortie d’une extension suppose la délivrance d’une autorisation commerciale.

Pour ses rédacteurs, la Loi ELAN affiche deux objectifs, libérer la construction et protéger les plus fragiles.

Parmi les mesures destinées à libérer la construction, le gouvernement a décidé de prendre des mesures pour simplifier les règles de l’urbanisme, le régime des autorisations et même le contentieux de l’urbanisme.

Voici une synthèse des principales mesures susceptibles d’intéresser les professionnels de l’immobilier commercial . 

Secret n°10 : Réexamen après refus plus rapide : la CNAC pourrait être directement ressaisie

Secret n°7 : L’urbanisme commercial impose désormais une Etude d’impact du projet sur le développement économique du centre-ville

Secret n°4 : Moratoire: les préfets pourront suspendre l’enregistrement et l’instruction de demandes d’autorisation d'exploitation commerciale

Action cœur de ville : les opérations de revitalisation de territoire (#ORT) pour lutter contre la vacance des logements et des commerces 

Le décret n°2018-617 du 17 juillet 2018 portant modification du code de justice administrative et du code de l’urbanisme est paru au JORF du 18 juillet 2018. Il concrétise certaines « propositions pour un contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace », annoncées dans le rapport de Christine Maugüé du 11 janvier 2018.

L’arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le Code l’urbanisme a supprimé, à compter du 3 juin 2018, l’obligation de mentionner la date d’affichage en Marie sur le panneau d’affichage du permis de construire, du permis de démolir, du permis d’aménager et de la déclaration préalable.

Deux guides méthodologiques relatifs à l’évaluation environnementale, récemment publiés par le Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire, sont riches d’enseignements pour les porteurs de projets immobiliers.

Par un arrêt du 11 octobre 2017, le Conseil d’Etat est venu préciser que le rapport de compatibilité entre l'autorisation d'exploitation commerciale et le SCOT est absolu : les commissions d'aménagement commercial sont tenu de prendre en considération l'ensemble des orientations du document, y compris celles qui tendent à régir le contenu des documents d'urbanisme.   

Létang Avocats vous présente ses trois collaboratrices

Un permis de construire modificatif peut être produit devant le juge administratif après la clôture de l’instruction 

Le Journal officiel du 27 janvier 2017 a publié l’ordonnance n°2017-80 du 26 janvier 2017 relative à l'autorisation environnementale qui pérennise le dispositif expérimental de l’autorisation environnementale unique mis en place depuis 2014. A partir du 1er mars 2017, les porteurs de projets d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) et d’installations, ouvrages, travaux et activités (IOTA) soumis à la législation sur l’eau se verront délivrer une seule autorisation par les préfets.

Par un avis très attendu du 23 décembre 2016, qui sera publié au Recueil, le Conseil d’Etat est venu apporter plusieurs précisions fort utiles aux interrogations des professionnels de l’urbanisme commercial, notamment en matière de procédure contentieuse.

Fin octobre 2016, l’inspection générale des finances (IGR) et le conseil général du développement durable (CGEDD) ont remis, à Madame Martine Pinville, Secrétaire d’État chargée du commerce, leur rapport sur la revitalisation commerciale des centres-ville.

Les magasins d'usine sont-ils des magasins commes les autres ? 

Premièrement l’emplacement, deuxièmement l’emplacement, troisièmement l’emplacement, telle est la maxime bien connue. Cependant les différents acteurs de l’urbanisme commercial n’appréhendent pas l’emplacement avec les mêmes attentes. Les enseignes valorisent le projet économique et le retour sur investissement alors que l’administration, qui délivre les autorisations d’exploitation commerciales et les permis de construire, souhaite avant tout un projet de développement urbain et durable.

Depuis le 14 février 2015, une procédure de « guichet unique » permet au porteur de projet de déposer un seul dossier, portant à la fois sur la demande de permis de construire et sur la demande d’autorisation d’exploitation commerciale. 8 mois après sa mise en œuvre, faisons le point sur la nouvelle procédure d’autorisation commerciale.

L'ordonnance du 26 septembre 2014 met en place les agendas d'accessibilité programmée permettant d'organiser le financement et les travaux de mise en accessibilité des établissements recevant du public (ERP)

Parallèlement aux nouvelles obligations en toiture des bâtiments commerciaux, les parcs de stationnement des parkings ouverts au public de plus de 500 m² devront intégrer sur au moins la moitié de leur surface des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation. La moitié de la surface de ces parkings devra également intégrer des dispositifs végétalisés ou des ombrières intégrant un dispositif de production d’énergie, concourant à leur ombrage.

La soumission des bâtiments de stockage des sites de vente en ligne a fait l’objet de nombreux amendements tant devant l’Assemblée Nationale que devant le Sénat.

L’article 52 de la loi climat instaure le principe d’interdiction de toute nouvelle autorisation d’exploitation commerciale pour les projets qui engendreraient une artificialisation des sols.

Heureusement, tout développement ne s’en trouvera pas stoppé puisque le législateur a prévu une nouvelle procédure dérogatoire dont le mécanisme de mise en œuvre demeure encore flou.

La circulaire destinée aux préfets pour l’aménagement commercial dans le cadre de la lutte contre l'artificialisation est enfin parue.

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et les ordonnances prises en application ne suspendent pas l’enregistrement des demandes de permis de construire. Pour autant, en raison du confinement, les services de l’urbanisme ont souvent été fermés empêchant ainsi matériellement le dépôt des demandes d’autorisation de permis de construire.

Il n’en demeure pas moins que si le service de l’urbanisme de la commune est ouvert, la loi d’urgence sanitaire ne lui octroie pas le droit de refuser l’enregistrement de votre demande de permis de construire.

En application de l’ordonnance du 7 mai 2020, l’instruction des recours enregistrés par la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) à l’encontre d’une autorisation d'exploitation commerciale est suspendue jusqu’au 24 mai 2020.

Toutefois, notre expérience actuelle nous permet de dire que la CNAC et ses instructeurs ont poursuivi durant le confinement l’instruction des recours enregistré avant le 12 mars 2020. Par ailleurs, s’agissant des recours administratifs préalables obligatoires exercés durant la période de confinement, l’instruction a déjà débutée pour certains d’entre eux.

Il faut donc être très vigilant et se préparer à être opérationnel dès que l’instructeur/trice se manifestera étant précisé que le délai de 4 mois dont dispose la CNAC pour instruire un recours est un délai maximum.

La première réunion de la CNAC post-confinément aura lieu le 28 mai 2020.

Compte tenu de la déclaration d’état d’urgence sanitaire, le confinement de la population durant deux mois, et la fermeture administrative des commerces qui se poursuit pour les plus grands centres commerciaux, se pose la question du report des délais de validité des autorisations d’exploitation commerciales.

Pour rappel, le code de commerce prévoit deux types de péremption des autorisations d’exploitation commerciales :

- Un commerce, dont la surface de vente est supérieure à 2 500 m², qui cesse d’être exploité durant plus de trois ans ne pourra rouvrir qu’au bénéfice d’une nouvelle autorisation d’exploitation commerciale (article L752-1 du code de commerce) 

- Un commerce ou un centre commercial nouveau, doit ouvrir pour la première fois au public au plus tard dans un délai de trois, cinq ou sept ans suivant qu’un permis de construire est ou non nécessaire (article R752-20 du code de commerce)

Le gouvernement a tenu compte de la situation particulière générée du fait de l’état sanitaire du pays et a pris diverses ordonnances pour gérer les conséquences qui en découlent. Notamment, l’ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-306), modifiée à plusieurs reprises, prévoit que tout acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de péremption et qui aurait dû être accompli entre le 12 mars 2020 et le 10 août 2020 inclus sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois maximum (articles 1 et 2).

En revanche, si un délai d’ouverture ou de réouverture des commerces vient à expiration à compter du 11 août 2020, aucun report de délai n’est envisageable.

Le point de départ du délai de recours contre une telle autorisation qui aurait dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 est reporté au 24 mai (en application combinée de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 et de l’article 1^er de l’ordonnance 2020-539 du 7 mai 2020). A compter du 24 mai 2020, le délai de recours est de deux mois. 

Urgence sanitaire et délais d’urbanisme : Par une nouvelle ordonnance du 7 mai 2020 les délais applicables en matière d’urbanisme d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire ont été une nouvelle fois modifiés. Pour la première fois le cas des avis rendus en matières d’urbanisme commercial est évoqué.

Annoncée dès le jeudi 9 avril, le gouvernement corrige le tir ce matin avec la publication de l'Ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de Covid-19.

L'article 8 crée un titre spécifique aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement, rectifiant ainsi le contenu de l'Ordonnance n°2020-306.

Environnement

L’exigence d’une analyse d’impact sur les centres-villes est-elle conforme à la Constitution ?

Le CNCC a exercé un recours pour excès de pouvoir contre le décret du 17 avril 2019 relatif à la composition et au fonctionnement des commissions départementales d'aménagement commercial et aux demandes d'autorisation d'exploitation commerciale.

Il conteste notamment les dispositions du e) du 1° du I, du III et du IV de l'article L. 752-6 aux termes desquelles « La commission départementale d'aménagement commercial prend en considération : / 1° En matière d'aménagement du territoire : (...) / e) La contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre (...). / III. - La commission se prononce au vu d'une analyse d'impact du projet, produite par le demandeur à l'appui de sa demande d'autorisation. Réalisée par un organisme indépendant habilité par le représentant de l'Etat dans le département, cette analyse évalue les effets du projet sur l'animation et le développement économique du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre, ainsi que sur l'emploi, en s'appuyant notamment sur l'évolution démographique, le taux de vacance commerciale et l'offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires. / IV.- Le demandeur d'une autorisation d'exploitation commerciale doit démontrer, dans l'analyse d'impact mentionnée au III, qu'aucune friche existante en centre-ville ne permet l'accueil du projet envisagé. En l'absence d'une telle friche, il doit démontrer qu'aucune friche existante en périphérie ne permet l'accueil du projet envisagé »

A l’appui de sa requête, le CNCC a demandé au Conseil d'Etat de saisir le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de Constitutionnalité afin de trancher la question de la conformité de cette « analyse d’impact » à la Constitution. Le Conseil d'Etat a considéré que cette question présentait un caractère sérieux et a saisi le Conseil constitutionnel.

Le Conseil des sages a trois mois pour trancher la question et dire si les dispositions qui « subordonnent la délivrance d'une autorisation d'exploitation commerciale à la prise en considération de la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale concerné, laquelle est appréciée par la commission départementale d'aménagement commercial au vu d'une étude d'impact évaluant les effets du projet sur l'animation et le développement économique des centres-villes de ce territoire et sur l'emploi, cette même étude d'impact devant, en outre, établir qu'aucune friche existante en centre-ville, ou à défaut, en périphérie, ne permet l'accueil du projet» sont constitutionnelles.

La ville de ROUEN a connu un dramatique accident industriel et environnemental le 26 septembre dernier, conduisant à s’interroger sur la pertinence de la réglementation des Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), aux évolutions de l’exploitation d’établissements anciens.

Il est un fait qu’aucun exploitant de cinéma Art et essai ne contredira : l’accès aux copies en sortie nationale des films porteurs qu’ils soient ou non classés Art et Essai est devenu une vraie gageure.

La Cour administrative d’appel (CAA) de LYON, le 7 mars 2019, a appliqué une règle - bien connue des juristes - aux décisions de la Commission nationale d’aménagement cinématographique (CNACi) dans un contentieux relatif à la création d’un établissement cinématographique à l’enseigne « GRAND PLACE » à MONTELIMAR.

Par un premier décret du 17 avril 2019, les conditions d’application des modifications portées par la loi ELAN quant à la composition, au fonctionnement des CDAC et quant au contenu de l’étude d’impact exigible à compter du 1er janvier 2020 ont été apportées.

Un décret du 7 juin 2019 est venu apporter un certain nombre de précisions supplémentaires sur la procédure de « revoyure », l’habilitation des organismes certificateurs et la conformité des projets.

Jusqu’alors personne ne contrôlait que l’autorisation d’exploitation commerciale accordée était régulièrement exécutée après l’achèvement des travaux et avant que les surfaces de vente n’ouvrent au public. Cet oubli est en passe d’être réparé grâce à la loi ELAN. En revanche, la charge de ce contrôle devra être confiée à des personnes compétentes et indépendantes.

Secret n°9 : La portée de l’autorisation de modification substantielle précisée : elle se substituera à l’autorisation initiale

Secret n°6 : Dispense d’autorisation d'exploitation commerciale pour les commerces d’une surface de vente inférieure à 25% de la surface plancher des habitations comprises dans l’opération

Secret n°3 : Aucune dérogation pour les drives : ils restent dans tous les cas soumis à autorisation d'exploitation commerciale

Les autorisations d’exploitation commerciale sont délivrées par mètre carré de surface de vente. Toutefois, si le code de commerce organise la procédure de délivrance de telles autorisations, il ne donne aucune définition de ce qu’est la surface de vente.

Par un arrêt récent et qui sera publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé la date de référence devant être retenue pour déterminer la valeur du bien dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé, créé pour le seul besoin de l’opération déclarée d’utilité publique et avec laquelle le plan local d’urbanisme avait été mis en compatibilité.

Le 24 octobre 2017, la Cour de cassation a reconnu un propriétaire, qui avait donné à bail un terrain nu à des entreprises de travaux publics et de transport, pénalement responsable du respect par ses preneurs des règles d’urbanisme. Il sera précisé que les juges ont tenu compte du cadre juridique mis en place par le propriétaire, véritable bénéficiaire des travaux réalisés sur son fonds, dès lors qu'il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d'urbanisme dont la violation a été constatée. 

... Les juges aussi. Conséquence de l'inflation des Normes du droit de l'urbanisme.

TRIBUNE LSA Le promoteur immobilier ou l’exploitant non aguerri à la fréquentation des commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) pourrait s’étonner de ne pas parler de commerce lors de la présentation de son projet. Cela fait maintenant près de dix ans qu’il n’est plus question de concurrence ni de densité commerciale pour décrocher l’autorisation d’exploiter ou d’étendre un commerce dont la surface de vente est supérieure à 1000 m². Il est aujourd’hui essentiel de prendre conscience de l’importance des critères environnementaux dès la conception du projet de commerce, avant même le dépôt de la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale. 

La question posée n’était pas compliquée ...

De nombreuses modifications ont été apportées au régime juridique des autorisations d’urbanisme. Dernièrement, le seuil à partir duquel le recours à un architecte est rendu obligatoire a été abaissé et certaines modifications ont été apportées aux mentions devant figurer sur les panneaux d’affichage des autorisations d’urbanisme. 

Par cette ordonnance, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a - de manière totalement étonnante - reconnu l’existence d’un permis de construire tacite, à la suite d’un avis défavorable de la Commission nationale d’aménagement commercial.

Le seuil à partir duquel une autorisation d'exploitation commerciale est nécessaire pourrait passer de 1.000 m² de surface de vente à 400 m² de surface de vente pour les commerces parisiens. 

Le décret du 15 décembre 2016 modifie la durée de validité des autorisations d'exploitation commerciale attachées à un projet nécessitant un permis de construire et le module selon l'importance du projet concerné. 

Le 20 octobre 2016, l’inspection générale des finances (IGR) et le conseil général du développement durable (CGEDD) ont remis, à Madame Martine PINVILLE, Secrétaire d’Etat chargée du commerce, leur rapport sur la revitalisation commerciale des centres-villes au terme duquel cinq leviers d’action sont proposés pour engager une reconquête des centres-villes souffrant actuellement d’une importante vacance commerciale. 

Classement 2016 du cabinet LETANG AVOCATS dans le magasine Décideurs - Leaders League

L’article L600-1-2 du code de l’urbanisme a restreint les conditions de recevabilité contre une autorisation d’urbanisme, le Conseil d'Etat apporte des précisions utile quant à la portée des nouvelles dispositions.

Article paru dans l'Argus de l'enseigne n°47 de novembre 2014 relatif à l'illégalité des surfaces de ventes ouvertes sur le fondemenet des circulaires LME.

La loi climat renforce les obligations de traitement des toitures des bâtiments commerciaux par un procédé de production d’énergie renouvelable ou par une végétalisation garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation (nouvel article L171-4 du code de la construction et de l’habitation). 

L’obtention de la dérogation suppose la réunion de deux critères obligatoires et d’un troisième critère alternatif parmi une liste prévue à l’article L752-6 du code de commerce modifié.

L’article 52 de la loi climat instaure un principe général de non artificialisation des sols par les projets commerciaux que ce soit lors de la création ou de l’extension de ceux-ci. Les notions d’artificialisation, de renaturation (ou désartificialisation) sont définies à l’article 48 de cette nouvelle loi par la création d’un nouvel article L101-2-1 du code de l’urbanisme. 

L’effet pervers  d’une réhabilitation facilitée des friches

Tout en favorisant l’installation de commerces en centre-ville, la loi Elan a assoupli les règles pour la réouverture des grandes surfaces en périphérie.

D’une manière générale, les tribunaux administratifs ont maintenu une activité juridictionnelle (audience) limitée aux référés, au contentieux des mesures d’éloignement des étrangers, au contentieux électoral et aux affaires les plus urgentes. L’instruction des recours d’autre(s) nature(s) n’a pas été interrompue par la loi ou les ordonnances.

S’agissant des audiences, les tribunaux ont repris progressivement leur activité complète depuis le 11 mai 2020. Des aménagements physiques ont été mis en place, de manière générale, seules les personnes destinataires de l’avis d’audience sont admises, sans accompagnants.

Aux termes de l’ordonnance n°2020-539 du 7 mai 2020, les délais d'instruction des demandes d'autorisation et de certificats d'urbanisme et des déclarations préalables qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020.

Pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées après le 12 mars 2020, les délais d’instruction commenceront à courir le 24 mai 2020.

Sont concernés les

- permis de construire

- déclaration préalable

- permis d’aménager

- certificat d’urbanisme

- déclaration préalable

Sont également concernés :

-les procédures de récolement,

- les délais de vérification du caractère complet d’un dossier

- les demandes d’ouverture ou de réouverture, d’occupation ou de travaux concernant les établissements recevant du public et les immeubles de moyenne et de grande hauteur.

Compte tenu de la déclaration d’état d’urgence sanitaire, le confinement de la population durant deux mois, se pose la question du report des délais de recours contre les permis de construire. En effet, le point de départ d’un recours contre un permis de construire est l’affichage sur le terrain du panneau mentionnant la délivrance du permis de construire. Si la population ne circule plus, l’information ne peut pas être portée à sa connaissance.

Cependant, la purge trop tardive des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme pourrait avoir pour effet de paralyser le secteur de la construction et constituer un frein important à la relance de l'économie. C’est pourquoi le gouvernement a prévu de maintenir le terme initial de la fin de la période de suspension, à savoir le 23 mai 2020, afin de tenir compte et de permettre la reprise d'activité résultant de la fin de la période de confinement.

Ainsi, les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 ont été à cette date, suspendus. Ils recommenceront à courir à compter du 24 mai 2020 pour la durée résiduelle, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

Ainsi le délai de recours contre un permis de construire affiché sur le terrain le 20 janvier 2020 et qui, au 12 mars 2020, n’avait plus que 9 jours de purge, sera soumis à un délai de recours courant pour 9 jours à compter du 24 mai 2020, soit jusqu’au 1^er juin 2020. 

La réponse est oui quelle que soit la taille du centre commercial. Même si le préfet peut interdire, sous conditions, l’ouverture des centres commerciaux de plus de 40 000 m², les commerces précités lorsqu’ils sont exploités dans un tel centre commercial bénéficient d’une exception.

En effet, aux termes de l’article 10 II du décret 2020-548 en date du 11 mai 2020, le préfet de département peut, après avis du maire, interdire l'ouverture d'un commerce de détail ou d'un centre commercial dont la surface commerciale utile est supérieure ou égale à quarante mille mètres carrés et qui, du fait notamment de la taille du bassin de population où il est implanté et de la proximité de moyens de transport, favorise des déplacements significatifs de population.

Cette interdiction ne fait pas obstacle à l'ouverture, au sein de ces centres commerciaux, des commerces suivants (la liste complète figure à l’annexe 3 du décret précité) :

- les Commerce de détail de journaux et papeterie en magasin spécialisé.

- les Commerce de détail de matériels de télécommunication en magasin spécialisé

- les Commerces de détail d'optique

Le premier ministre nous l’a fait entendre lors de son intervention devant l’assemblée nationale mardi 28 avril, l’état d’urgence sanitaire institué jusqu’au 24 mai 2020 sera vraisemblablement prolongé de deux mois supplémentaires, c’est-à-dire jusqu’au 24 juillet 2020.

Un permis de construire est considéré comme achevé lorsque TOUS les travaux sont réalisés

Quand une construction autorisée par un permis de construire est-elle considérée comme achevée ?

L’affaire est particulièrement intéressante. On parle ici de travaux qui pris isolément ne seraient pas soumis à permis de construire : l’engazonnement, la pose d’un grillage en limite séparative et la replantation d’arbres existants. Ces travaux étaient ici envisagés dans le cadre d’une demande de permis de construire une maison individuelle et étaient décrits dans cette demande. 

Les pétitionnaires de ce permis de construire qui avaient achevé la construction de la maison ont sollicité deux déclarations préalables aux fins d’édifier un mur de clôture d’une part et construire une piscine d’autre part. 

Un voisin immédiat du projet a saisi le juge administratif d’un recours dirigé contre les décisions de non opposition du Maire. 

Le juge administratif a alors rappelé que l’achèvement d’une construction s’entend comme la réalisation du projet tel qu’autorisé. En l’espèce, l’engazonnement, la création de la clôture en grillage et le maintien des arbres n’étaient pas terminés. Le juge a donc considéré que la construction n’était pas achevée et que la réalisation de nouveaux travaux devait faire l’objet d’un permis de construire modificatif. Le maire devait donc s’opposer aux déclarations préalables ne pouvant autoriser la modification d’une construction déjà autorisée mais non encore achevée. La modification doit alors faire l’objet d’une demande de permis de construire modificatif. 

- TA Versailles, 14 octobre 2019, n°1702027

Au nombre des nouveautés instituées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, figure la procédure dite de « revoyure », aux termes de laquelle le pétitionnaire qui verrait son projet refusé par la CNAC pour un motif de fond pourrait se représenter directement devant elle, sans repasser par le niveau départemental.

Une réponse ministérielle du 10 octobre 2019 rappelle que la délivrance d'un permis destiné à régulariser des travaux non conformes (à une autorisation ou réalisés sans autorisation) n'est possible que si ces travaux respectent les règles contrôlées par le permis de construire en application de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme (l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions …)

Le 7 mai 2019, le CNC a présenté son bilan annuel qui se résume par trois constats : Une bonne santé du cinéma, une consommation vidéo délinéarisée qui se renforce et la télévision qui est toujours un média puissant.

Par un avis en date du 29 mai 2019, le Conseil d’Etat a précisé le régime des recours contentieux relatifs à une subvention attribuée à un cinéma.

Urbanisme commercial - publication du Décret relatif au contenu de l'étude d'impact et aux conditions d'habilitation des auteurs de cette étude. Celle-ci sera exigible pour les dossiers déposés à compter du 1er janvier 2020. La composition renouvelée des CDAC est précisée et entrera en vigueur le 1er octobre 2019

ELAN Secret bonus -  Réouverture au public après trois ans d'inexploitation : le seuil d'autorisation est relevé de 1.000 m² à 2.500 m². 

Secret n°8 : Sérum de vérité : obligation de faire certifier le respect de l’autorisation d'exploitation commerciale par un organisme indépendant avant l’ouverture au public

Secret n°5 : #CCI et #CMA le retour ! Bienvenue aux chambres d’agriculture au sein des #CDAC

Possible dispense d’autorisation d'exploitation commerciale dans les périmètres d’intervention des conventions #ORT

Pour la première fois à notre connaissance, le juge administratif a fait application du nouvel article L600-13 du code de l’urbanisme déclarant « caduque » la requête qui n’est pas accompagnée – ou suivie dans le délai de trois mois suivant son introduction – de la copie des pièces nécessaires au jugement de l’affaire.

Le décret n°2018-435 du 4 juin 2018 modifiant des catégories de projets, plans et programmes relevant de l'évaluation environnementale, publié au Journal Officiel le 5 juin, a remanié certaines rubriques de la nomenclature des projets soumis à évaluation environnementale, afin de tenir compte du retour d’expérience des services déconcentrés de l’Etat et des maîtres d’ouvrage. La rubrique 39, intéressant les porteurs de projets immobiliers, a été sensiblement modifiée.

Le ministre de la Cohésion des territoires, Monsieur Jacques Mézard, vient de recevoir, le 11 janvier 2018, le rapport de mission de la conseillère d’Etat, Madame Christine Maugüé, pour un traitement du contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace.

Les effets de l'ordonnance du tribunal administratif prononcant la cristallisation des moyens devant le juge administratif se poursuivent  en appel.

Une ordonnance de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 29 mars 2017 reconnaît l’existence d’un permis de construire tacite pour la création d’un centre commercial, nonobstant la délivrance d’un avis défavorable de la CNAC. 

L’intérêt à agir contre un permis de construire admis pour les propriétaires de terrains ni construits ni exploités

Vers la fin de la ressaisine de la CNAC en cas d'annulation de ses décisions ou avis par le juge administratif  : le retour à la case départ.

La cour administrative d'appel BORDEAUX considère que le Maire n’est pas fondé à critiquer le refus de permis de construire qu’il a été contraint d’émettre ensuite de l’avis défavorable de la Cnac. Selon la Cour, il devait critiquer directement l’avis défavorable de la Cnac…

Argus de l'enseigne n°51 novembre 2016

Par un arrêt du 30 novembre 2016 la CAA de NANTES a requalifié un permis de construire en permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale et a, par conséquent, admis la recevabilité d'un concurrent. 

Le conseil d’état annule partiellement l’arrêté du 8 décembre 2014 pris pour l’application des dispositions relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public dans un cadre bâti existant et des installations ouvertes au public.

Les différents acteurs de l’urbanisme commercial n’appréhendent pas l’emplacement d’un projet sous le même angle.  Comment se concilient ces intérêts contradictoires ? Article publié au Moniteur.fr 

Attendu par les professionnels de la construction, et précédé l’année dernière d’une disposition temporaire, le décret du 5 janvier 2016 allonge les délais de validité des autorisations d’urbanisme. Ces dispositions nouvelles visent à sécuriser les projets d’aménagement et de construction et s’inscrit dans l’objectif plus vaste de relance de la construction affiché par le Gouvernement par le biais de diverses mesures depuis maintenant plusieurs années.

Par un décret du 23 mars 2015, le gouvernement a créé le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique chargé d'éclairer les pouvoirs publics dans la définition des politiques liées à la construction et permettre une concertation entre les différents acteurs du secteur.

Le décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 prolonge temporairement le délai de validité des permis de construire, d’aménager, de démolir et les décisions de non opposition à déclaration préalable.

Le projet de décret sur l'urbanisme commercial

Louable par sa volonté d’encourager le développement durable, la loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR)...