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Urbanisme commercial : ELAN, et 1, et 2 et 3 Décrets ! 31 juillet 2019

Le troisième Décret d'application de la réforme de l'urbanisme commercial portée par la loi ELAN a été pris le 26 juillet 2019. Il est relatif à la faculté du Préfet de décider la suspension de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale.

I.Procédure de suspension à l’initiative du Préfet

Le Préfet a désormais la faculté de suspendre l’instruction d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale, y compris les Drives, à l’exception de la réouverture au public sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 2 500 mètres carrés dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant trois ans lorsque le terrain d’implantation est :

- sur le territoire d'une ou plusieurs communes signataires d’une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), mais hors des secteurs d'intervention de l'opération ;

- sur le territoire d’une commune qui n'a pas signé la convention mais qui est membre de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire de la convention

- sur le territoire d’une commune qui n'a pas signé la convention mais qui est membre d'un établissement public de coopération intercommunale limitrophe de l’établissement public de coopération intercommunale signataire de cette convention

Cette suspension ne peut être décidée, au cas par cas, que s’il est justifié que le projet, compte tenu de ses caractéristiques et de l'analyse des données existantes sur la zone de chalandise, est de nature à compromettre gravement les objectifs de l'opération, au regard notamment du niveau et de l'évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés par ladite opération.

Dans les 15 jours francs à compter de l’enregistrement de la demande par le secrétariat de la CDAC si le Préfet envisage la suspension de l’instruction de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale, il doit solliciter, par voie électronique, des avis de nature à lui permettre de fonder son éventuelle décision de suspension :

- l'avis du Président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont est membre la commune d'implantation du projet ;

- l'avis de chacun des Maires des communes signataires de la convention d'opération de revitalisation de territoire ;

- l’avis du Maire de la commune d'implantation du projet si celle-ci n’est pas couverte par la convention ORT ;

- l’avis du Président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre limitrophe de l'établissement public de coopération intercommunale signataire.

La demande d'avis du Préfet comporte :

- pour les projets situés sur le territoire d’une commune signataire de la convention, un exposé des caractéristiques du projet et des données propres aux secteurs d'intervention définis dans la convention inclus dans la zone de chalandise, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale ;

- pour les projets situés sur le territoire de communes non signataires d’une convention ORT, un exposé des caractéristiques du projet et des objectifs poursuivis par l'opération de revitalisation susceptibles d'être gravement compromis par le projet, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale.

A compter de l’envoi de la demande d’avis, court un délai de réponse de 15 jours. A l’expiration du plus tardif des délais de réponse, le Préfet a 7 jours pour prendre un éventuel arrêté de suspension.

En d’autres termes,

- le pétitionnaire n’est aucunement informé des demandes d’avis et donc de la mise en œuvre de cette procédure de suspension ;

- la suspension pourrait être décidée dans un délai maximum de 37 jours suivant l’enregistrement de la demande par le secrétariat de la CDAC.

II. – Demande de suspension formulée auprès du Préfet

II.1. - Lorsque le projet concerne une commune signataire de la convention ORT, le Préfet du département d'implantation du projet peut être saisi d'une demande de suspension de l'enregistrement et de l'examen de cette demande. Cette demande doit être conjointement formulée, par voie électronique, par :

- le Président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont est membre la commune d'implantation

- chacun des Maires des communes signataires de la convention d’ORT

II.2. - Lorsque le projet est situé sur le territoire d’une commune non signataire, cette demande conjointe peut être formulée par :

- le Président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire de la convention d'opération de revitalisation de territoire,

- chacun des Maires des communes signataires de cette convention,

- le Maire de la commune d'implantation du projet

- le Président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre limitrophe de l'établissement public de coopération intercommunale signataire.

Elle comporte :

- pour les projets situés sur le territoire d’une commune signataire de la convention, un exposé des caractéristiques du projet et des données propres aux secteurs d'intervention définis dans la convention inclus dans la zone de chalandise, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale ;

- pour les projets situés sur le territoire de communes non signataires d’une convention ORT, un exposé des caractéristiques du projet et des objectifs poursuivis par l'opération de revitalisation susceptibles d'être gravement compromis par le projet, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale d'aménagement commercial.

Cette demande de suspension doit parvenir au Préfet au plus tard 21 jours francs après l'enregistrement de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale, par le secrétariat de la commission départementale.

S’ouvre alors un délai de 15 jours pour que le Préfet prenne le cas échéant un arrêté de suspension.

En d’autres termes,

- le pétitionnaire n’est aucunement informé des demandes de suspension et donc de la mise en œuvre de cette procédure de suspension ;

- la suspension pourrait être décidée dans un délai maximum de 36 jours suivant l’enregistrement de la demande par le secrétariat de la CDAC.

III. – Contenu de l’arrêté de suspension

L’arrêté de suspension doit exposer :

- Les objectifs poursuivis par la convention d’ORT que le projet est susceptible de compromettre, ou de compromettre gravement, selon que la commune est ou non signataire de la convention ;

- Les caractéristiques du projet identifiées comme constituant un risque pour la réalisation ou la poursuite de ces objectifs ;

- Les données mentionnées à l'article L752-1-2 relatives à la vacance de logements, à la vacance commerciale et au chômage ou tout élément utile relatif à la zone de chalandise contribuant à ce risque. Ces données sont présentées pour une période d'au moins trois ans. Elles sont datées et leurs sources mentionnées.

L’arrêté de suspension mentionne sa durée de validité, faute de quoi il sera inopposable. Cette suspension ne peut excéder trois ans et sa durée doit être cohérente avec les motifs de la suspension. Cette cohérence devrait donc en principe être justifiée dans la motivation de la décision.

Le Préfet peut proroger cette suspension pour une durée supplémentaire d'un an au plus, par un nouvel arrêté pris au plus tard six mois avant le terme initial de la suspension.

Cette prorogation doit être justifiée au regard de la situation actualisée de la zone de chalandise et des motifs ayant conduit à la suspension. Il ne pourrait donc pas être décidée une prorogation pour de nouveaux motifs.

Préalablement à la prorogation, le Préfet est tenu de solliciter préalablement l'avis du ou des présidents d'établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et du ou des maires concernés en leur impartissant un délai de réponse qui ne peut être inférieur à 15 jours. La demande d'avis comporte une mise à jour des objectifs de la convention d’ORT, des caractéristiques du projet et des données relatives à la zone de chalandise et expose les motifs de nature à justifier la prorogation de la suspension de la procédure.

L'arrêté de prorogation est motivé et précise le terme définitif de la suspension.

IV. – Publicité de la suspension

Les arrêtés de suspension ou de prorogation de la suspension sont notifiés au pétitionnaire et, en cas de demande de permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale, à l'autorité compétente en matière de permis de construire.

Ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de l'Etat dans le département.

En l’absence de toute autre précision par le Décret, en application du droit commun, de tels arrêtés sont susceptibles de recours auprès du tribunal administratif territorialement compétent. Le délai applicable est de deux mois courant à compter de la réception de la notification pour le pétitionnaire et à compter de la publication au RAA pour les tiers.

Il sera encore souligné que le contentieux reviendrait aux tribunaux administratifs auxquels il a pourtant été retiré la compétence relative aux autorisations d’exploitation commerciale …

V. – Fin de la suspension

Trois mois avant le terme de la suspension, le pétitionnaire sera invité par le secrétariat de la CDAC à lui transmettre, dans un délai de deux mois, une actualisation des données inscrites dans son dossier de demande d'autorisation d'exploitation commerciale.

La procédure devant la commission départementale reprend son cours, pour le délai restant à courir, au lendemain du dernier jour de suspension. Il en est de même pour l’instruction du permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.

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La RT 2012 joue les prolongations. On se retrouve finalement l’année prochaine pour évoquer la RE2020 (initialement prévue comme son nom l’indique pour entrer en vigueur cette année) qui succédera à la RT 2012. La RE 2020 « Réglementation Environnementale » aura notamment pour objectif de promouvoir les bâtiments à énergie positive exploitant au moins une source d’énergie renouvelable. Ainsi, elle devrait imposer au moins une source de production d’énergie renouvelable et la réduction de l’empreinte carbone du bâtiment marquant une profonde évolution avec la RT 2012.

Urbanisme 

Depuis le 1er janvier 2020, les SCOT, les PLU, les POS, les cartes communales et les servitudes d’utilité publique doivent être accessibles en ligne sur le site Géoportail de l'urbanisme (article L133-2 du code de l’urbanisme). Ainsi, chacun devrait pouvoir librement consulter ces données et les télécharger. A terme, la publication sur ce site devrait devenir une condition d’opposabilité de ces documents. Cette obligation résulte notamment de l’Ordonnance n°2013-1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique

Urbanisme commercial

Analyse d’impact (économique ?) Les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale déposées à compter du 1er janvier 2020 doivent désormais comporter, en annexe, l’analyse d’impact (décrite par le décret du 17 avril 2019). Cette analyse qui doit être réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet doit décrire les effets du projet sur l'animation et le développement économique du centre-ville de la commune d'implantation et des communes limitrophes. Elle doit également garantir qu’aucune friche ne permettra d’accueillir le projet. Elle doit encore analyser ces impacts au regard de l'évolution démographique, de l'offre de mètres carrés commerciaux déjà existants, sur l'emploi, sur le fameux taux de vacance commerciale. 

Certificat de conformité. Depuis longtemps se posait la question du respect de l’autorisation d'exploitation commerciale. Le législateur a trouvé la parade : un mois avant l’ouverture au public d’un projet soumis à autorisation d'exploitation commerciale, le pétitionnaire doit produire un certificat attestant du respect de l’autorisation administrative (article L752-23 du code de commerce). A défaut d’un tel certificat, l’exploitation des surfaces de vente est réputée illicite. Ces dispositions s'appliquent aux équipements commerciaux bénéficiant d’une autorisation d'exploitation commerciale délivrée à compter du 1er janvier 2020 (Article R752-44 du code de commerce)

Un rapporteur choisi par la CDAC en cas de recours en CNAC. Enfin, pour les décisions et avis rendus à compter du 1er janvier 2020, les CDAC pourront désigner, à la majorité absolue de leurs membres présents et titulaires du droit de vote, celui d’entre eux qui sera chargé d’exposer la position de la commission départementale sur le projet, lorsque que sa décision ou son avis fait l’objet d’un recours devant la CNAC (articles L752-19 et R752-16 du code de commerce).

Aménagement du territoire

Par un décret daté du 18 novembre dernier, le Premier ministre, Édouard Philippe, a entériné la création de l’Agence nationale de la cohésion des territoires. Cette agence s’adresse aux collectivités (EPCI, département, outre-mer) avec l’objectif annoncé de les aider à la réalisation des missions suivantes : la revitalisation des centres-villes, redynamisation du tissu industriel, l’accès aux soins et aux services au public et plus largement l’amélioration de l’attractivité́ économique des territoires.

L’Agence prévoit pour atteindre ces objectifs la mise à disposition des moyens suivants : assistance à maitrise d’ouvrage publique (montage, instruction, financement), mise à disposition d’experts de haut niveau pour faciliter la définition et la réalisation des projets locaux. 

Achèvement du PC : le juge précise27 janvier 2020

Un permis de construire est considéré comme achevé lorsque TOUS les travaux sont réalisés

Quand une construction autorisée par un permis de construire est-elle considérée comme achevée ?

L’affaire est particulièrement intéressante. On parle ici de travaux qui pris isolément ne seraient pas soumis à permis de construire : l’engazonnement, la pose d’un grillage en limite séparative et la replantation d’arbres existants. Ces travaux étaient ici envisagés dans le cadre d’une demande de permis de construire une maison individuelle et étaient décrits dans cette demande. 

Les pétitionnaires de ce permis de construire qui avaient achevé la construction de la maison ont sollicité deux déclarations préalables aux fins d’édifier un mur de clôture d’une part et construire une piscine d’autre part. 

Un voisin immédiat du projet a saisi le juge administratif d’un recours dirigé contre les décisions de non opposition du Maire. 

Le juge administratif a alors rappelé que l’achèvement d’une construction s’entend comme la réalisation du projet tel qu’autorisé. En l’espèce, l’engazonnement, la création de la clôture en grillage et le maintien des arbres n’étaient pas terminés. Le juge a donc considéré que la construction n’était pas achevée et que la réalisation de nouveaux travaux devait faire l’objet d’un permis de construire modificatif. Le maire devait donc s’opposer aux déclarations préalables ne pouvant autoriser la modification d’une construction déjà autorisée mais non encore achevée. La modification doit alors faire l’objet d’une demande de permis de construire modificatif. 

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Un refus d'autorisation d'urbanisme ne peut être fondé sur une demande de pièce non exigible27 janvier 2020

Une opposition à déclaration préalable ne peut pas être légalement fondée sur la demande de production d’une pièce non exigible.

Les articles R431-16 et R431-36 du code de l’urbanisme notamment doivent bien être regardés comme fixant la liste limitative des pièces exigibles pour une demande de permis de construire. 

Il s’ensuit que l’autorité compétente en matière de permis de construire ne peut solliciter une pièce qui ne figure pas dans les listes des articles précitées et à défaut de réponse refuser l’autorisation d’urbanisme demandée. 

Par un arrêt en date du 13 novembre 2019, le Conseil d'état vient ajouter que le pétitionnaire qui produit une pièce indument demandée par l’Administration ne peut se voir reprocher la production de cette pièce. Plus précisément, cette pièce qui n’avait pas à être produite ne peut fonder un refus d’autorisation d’urbanisme.

En l’espèce, le Maire avait sollicité la production d’une notice de présentation des matériaux utilisés et des modalités d’exécution des travaux d’une part et une évaluation des effets du projet sur un site Natura 2000 d’autre part. Sur le fondement de ces pièces qui n’avaient pas à être produites, le maire s’était opposé à la demande de déclaration préalable. 

CE, 13 novembre 2019, n°419067