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Urbanisme commercial : ELAN, et 1, et 2 et 3 Décrets ! 31 juillet 2019

Le troisième Décret d'application de la réforme de l'urbanisme commercial portée par la loi ELAN a été pris le 26 juillet 2019. Il est relatif à la faculté du Préfet de décider la suspension de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale.

I.Procédure de suspension à l’initiative du Préfet

Le Préfet a désormais la faculté de suspendre l’instruction d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale, y compris les Drives, à l’exception de la réouverture au public sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 2 500 mètres carrés dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant trois ans lorsque le terrain d’implantation est :

- sur le territoire d'une ou plusieurs communes signataires d’une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), mais hors des secteurs d'intervention de l'opération ;

- sur le territoire d’une commune qui n'a pas signé la convention mais qui est membre de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire de la convention

- sur le territoire d’une commune qui n'a pas signé la convention mais qui est membre d'un établissement public de coopération intercommunale limitrophe de l’établissement public de coopération intercommunale signataire de cette convention

Cette suspension ne peut être décidée, au cas par cas, que s’il est justifié que le projet, compte tenu de ses caractéristiques et de l'analyse des données existantes sur la zone de chalandise, est de nature à compromettre gravement les objectifs de l'opération, au regard notamment du niveau et de l'évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés par ladite opération.

Dans les 15 jours francs à compter de l’enregistrement de la demande par le secrétariat de la CDAC si le Préfet envisage la suspension de l’instruction de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale, il doit solliciter, par voie électronique, des avis de nature à lui permettre de fonder son éventuelle décision de suspension :

- l'avis du Président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont est membre la commune d'implantation du projet ;

- l'avis de chacun des Maires des communes signataires de la convention d'opération de revitalisation de territoire ;

- l’avis du Maire de la commune d'implantation du projet si celle-ci n’est pas couverte par la convention ORT ;

- l’avis du Président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre limitrophe de l'établissement public de coopération intercommunale signataire.

La demande d'avis du Préfet comporte :

- pour les projets situés sur le territoire d’une commune signataire de la convention, un exposé des caractéristiques du projet et des données propres aux secteurs d'intervention définis dans la convention inclus dans la zone de chalandise, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale ;

- pour les projets situés sur le territoire de communes non signataires d’une convention ORT, un exposé des caractéristiques du projet et des objectifs poursuivis par l'opération de revitalisation susceptibles d'être gravement compromis par le projet, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale.

A compter de l’envoi de la demande d’avis, court un délai de réponse de 15 jours. A l’expiration du plus tardif des délais de réponse, le Préfet a 7 jours pour prendre un éventuel arrêté de suspension.

En d’autres termes,

- le pétitionnaire n’est aucunement informé des demandes d’avis et donc de la mise en œuvre de cette procédure de suspension ;

- la suspension pourrait être décidée dans un délai maximum de 37 jours suivant l’enregistrement de la demande par le secrétariat de la CDAC.

II. – Demande de suspension formulée auprès du Préfet

II.1. - Lorsque le projet concerne une commune signataire de la convention ORT, le Préfet du département d'implantation du projet peut être saisi d'une demande de suspension de l'enregistrement et de l'examen de cette demande. Cette demande doit être conjointement formulée, par voie électronique, par :

- le Président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont est membre la commune d'implantation

- chacun des Maires des communes signataires de la convention d’ORT

II.2. - Lorsque le projet est situé sur le territoire d’une commune non signataire, cette demande conjointe peut être formulée par :

- le Président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre signataire de la convention d'opération de revitalisation de territoire,

- chacun des Maires des communes signataires de cette convention,

- le Maire de la commune d'implantation du projet

- le Président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre limitrophe de l'établissement public de coopération intercommunale signataire.

Elle comporte :

- pour les projets situés sur le territoire d’une commune signataire de la convention, un exposé des caractéristiques du projet et des données propres aux secteurs d'intervention définis dans la convention inclus dans la zone de chalandise, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale ;

- pour les projets situés sur le territoire de communes non signataires d’une convention ORT, un exposé des caractéristiques du projet et des objectifs poursuivis par l'opération de revitalisation susceptibles d'être gravement compromis par le projet, de nature à justifier la suspension de la procédure devant la commission départementale d'aménagement commercial.

Cette demande de suspension doit parvenir au Préfet au plus tard 21 jours francs après l'enregistrement de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale, par le secrétariat de la commission départementale.

S’ouvre alors un délai de 15 jours pour que le Préfet prenne le cas échéant un arrêté de suspension.

En d’autres termes,

- le pétitionnaire n’est aucunement informé des demandes de suspension et donc de la mise en œuvre de cette procédure de suspension ;

- la suspension pourrait être décidée dans un délai maximum de 36 jours suivant l’enregistrement de la demande par le secrétariat de la CDAC.

III. – Contenu de l’arrêté de suspension

L’arrêté de suspension doit exposer :

- Les objectifs poursuivis par la convention d’ORT que le projet est susceptible de compromettre, ou de compromettre gravement, selon que la commune est ou non signataire de la convention ;

- Les caractéristiques du projet identifiées comme constituant un risque pour la réalisation ou la poursuite de ces objectifs ;

- Les données mentionnées à l'article L752-1-2 relatives à la vacance de logements, à la vacance commerciale et au chômage ou tout élément utile relatif à la zone de chalandise contribuant à ce risque. Ces données sont présentées pour une période d'au moins trois ans. Elles sont datées et leurs sources mentionnées.

L’arrêté de suspension mentionne sa durée de validité, faute de quoi il sera inopposable. Cette suspension ne peut excéder trois ans et sa durée doit être cohérente avec les motifs de la suspension. Cette cohérence devrait donc en principe être justifiée dans la motivation de la décision.

Le Préfet peut proroger cette suspension pour une durée supplémentaire d'un an au plus, par un nouvel arrêté pris au plus tard six mois avant le terme initial de la suspension.

Cette prorogation doit être justifiée au regard de la situation actualisée de la zone de chalandise et des motifs ayant conduit à la suspension. Il ne pourrait donc pas être décidée une prorogation pour de nouveaux motifs.

Préalablement à la prorogation, le Préfet est tenu de solliciter préalablement l'avis du ou des présidents d'établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et du ou des maires concernés en leur impartissant un délai de réponse qui ne peut être inférieur à 15 jours. La demande d'avis comporte une mise à jour des objectifs de la convention d’ORT, des caractéristiques du projet et des données relatives à la zone de chalandise et expose les motifs de nature à justifier la prorogation de la suspension de la procédure.

L'arrêté de prorogation est motivé et précise le terme définitif de la suspension.

IV. – Publicité de la suspension

Les arrêtés de suspension ou de prorogation de la suspension sont notifiés au pétitionnaire et, en cas de demande de permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale, à l'autorité compétente en matière de permis de construire.

Ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de l'Etat dans le département.

En l’absence de toute autre précision par le Décret, en application du droit commun, de tels arrêtés sont susceptibles de recours auprès du tribunal administratif territorialement compétent. Le délai applicable est de deux mois courant à compter de la réception de la notification pour le pétitionnaire et à compter de la publication au RAA pour les tiers.

Il sera encore souligné que le contentieux reviendrait aux tribunaux administratifs auxquels il a pourtant été retiré la compétence relative aux autorisations d’exploitation commerciale …

V. – Fin de la suspension

Trois mois avant le terme de la suspension, le pétitionnaire sera invité par le secrétariat de la CDAC à lui transmettre, dans un délai de deux mois, une actualisation des données inscrites dans son dossier de demande d'autorisation d'exploitation commerciale.

La procédure devant la commission départementale reprend son cours, pour le délai restant à courir, au lendemain du dernier jour de suspension. Il en est de même pour l’instruction du permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.

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Dans un arrêt du 23 septembre 2019, le Conseil d'état vient de rappeler que le Maire est dans l’obligation d’intervenir en dressant un procès-verbal d’infraction lorsqu’il a connaissance d’une infraction qui peut résulter soit de l’exécution de travaux sans les autorisations requises, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées (article L480-1 du Code de l’urbanisme). Par ailleurs, le Maire est également tenu de dresser un procès-verbal lorsqu'il a connaissance d'une infraction résultant de la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme.

En revanche, le Conseil d'Etat précise que, dans l’hypothèse où les travaux ont été réalisés conformément à une autorisation d’urbanisme précédemment délivrée mais qu’ils sont contraires à la règlementation d’urbanisme applicable, dans ce dernier cas, si le maire doit toujours dresser un procès-verbal d’infraction il ne peut pas en ordonner leur interruption.

Conseil d’Etat, 23 septembre 2019, n° 424270.