Accompagnateur du développement urbain

Un cabinet reconnu par DECIDEURS dans son classement 2016-2017

Létang Avocats reconnu par Décideurs dans son classement 2016-2017
pour son expertise en droit de l’urbanisme, droit de l’urbanisme commercial,
droit de l’environnement et droit de l’immobilier

Legal 500 classement 2016 droit public et administratif :
Létang Avocats possède une expertise reconnue concernant le droit des autorisations
administratives dans le domaine immobilier et commercial

Notre Dernier article

Décret Loi ELAN - 17 avril 2019

Notre Dernière Actualité

Notre cabinet est classé "Incontournable" par Décideurs en urbanisme commercial

ACTUALITES

Loi ELAN : ce qui change en Urbanisme Commercial 12 novembre 2018

Loi ELAN : ce qui change en Urbanisme Commercial

En moyenne tous les deux ans, fleurit dans l’esprit de nos parlementaires une énième réforme de l’urbanisme commercial. Cette fois-ci l’élan est né de la volonté commune d’une poignée de sénateurs mais aussi du Gouvernement.

Ainsi, le 20 juillet 2017, les sénateurs Rémy POINTEREAU et Martial BOURQUIN ont déposé un rapport d’étape. De ce rapport est né un groupe de travail inter-commission dirigé par les sénateurs Rémy POINTEREAU et Martial BOURQUIN, qui a mené une consultation nationale, d’importants travaux d’auditions de professionnels de la distribution, de juristes et de consultations d’élus. A l‘issue de ces travaux, un projet de loi portant Pacte national pour la revitalisation des centres-villes et centres bourgs a été présenté en avril 2018 et voté en première lecture au Sénat le 14 juin 2018.

De manière presque concomitante, le Gouvernement a présenté le 4 avril 2018 son projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) lequel comprenait une seule disposition en matière d’urbanisme commercial : la création des Opérations de Revitalisation de Territoires (ORT).

Opportunité du calendrier ou arrangement politique, le texte de loi du Pacte national de revitalisation des centres-villes et entre-bourgs a été intégré au projet de Loi ELAN.

Le projet de loi porté par les sénateurs, plus rigoureux, a été largement détricoté lors des votes devant l’Assemblée nationale et la Commission Mixte Paritaire (CMP). Il en ressort un texte qui consacre le Plan « action cœur de ville » porté par le Gouvernement avec la création des ORT et comme un goût parfois d’inachevé pour les autres mesures qui ont fait les frais de la navette et-des négociations au sein de la commission mixte paritaire.

Nous avons l’ambition de vous présenter ici les principales mesures de la loi ELAN, susceptibles d’avoir un impact sur les projets commerciaux en cours ou à venir :

1. Action cœur de ville : les opérations de revitalisation de territoire (ORT) pour lutter contre la vacance des logements et des commerces

Les OSER (opérations de sauvegarde économique et de redynamisation) proposées par le Sénat dans son Pacte National de revitalisation des centres-villes auront fait les frais de la procédure accélérée appliquée à la loi ELAN. Finalement, les parlementaires ont décidé de consacrer l’outil proposé par le Gouvernement pour mettre en œuvre son Plan « Action Cœur de ville » : les opérations de revitalisation des territoires (ORT).

Ainsi, chaque ORT traduira la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à lutter contre la vacance des locaux commerciaux, les logements insalubres et à réhabiliter les friches urbaines.

Chaque ORT donnera lieu à la signature d’une convention entre l’Etat, les établissements publics intéressés, un EPCI à fiscalité propre ou tout ou partie de ses communes membres ainsi que toute personne publique ou tout acteur privé. Cette convention délimitera le périmètre d’un ou plusieurs secteurs d’intervention parmi lesquels devra figurer obligatoirement le centre-ville de la ville principale du territoire de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre signataire.

Cette convention fixe elle-même sa durée, son plan de financement, les actions prévues et leur répartition dans les secteurs d’intervention. En matière d’urbanisme commercial, la convention prévoira les actions ou opérations favorisant en particulier en centre-ville la création, l’extension, la transformation ou la reconversion de surfaces commerciales ou artisanales.

Il est à noter que l’ensemble de ces dispositions sont prévues non pas dans le code de commerce mais dans les articles L303-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

L’élaboration de ces conventions donnera lieu à une procédure qui n’est pas prévue par le texte et qui pourrait s’avérer différente selon les territoires. Il est possible et sans doute souhaitable qu’un Décret à venir puisse apporter les précisions nécessaires. Dans cette attente, il ne sera pas inutile que les acteurs de l’immobilier commercial s’intéressent au plus tôt aux intentions des décideurs locaux quant à la mise en place de telles conventions qui pourraient durement (et durablement) encadrer le développement commercial.

 

2. Possible dispense d’autorisation d'exploitation commerciale dans les périmètres d’intervention des conventions ORT

  • Cas de dispense

Afin de faciliter la mise en œuvre des actions définies par la convention ORT, la loi ELAN crée dans le code de commerce l’article L752-1-1 au terme duquel sont exonérés d’autorisation d'exploitation commerciale dans les secteurs d’intervention d’une ORT:

- la création d’un commerce de plus de 1.000 m² de surface de vente,

- l'extension de la surface de vente d'un magasin de commerce de détail ayant déjà atteint le seuil des 1 000 mètres carrés ou devant le dépasser par la réalisation du projet,

- la création d’un ensemble commercial dont la surface de vente est supérieure à 1.000 m²,

- l’extension d’un ensemble commercial ayant atteint une surface de ventre supérieure à 1.000 m²,

- tout changement de secteur d'activité,

- la réouverture au public, sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant trois ans,

Toutefois, les signataires d’une convention ORT disposeront de la faculté de soumettre ces projets à autorisation d'exploitation commerciale sous réserve que les seuils de soumission soient portés à 5.000 m² pour les commerces à dominante non alimentaire (secteur 2) et 2.500 m² pour les commerces à dominante alimentaire (secteur 1)

A noter, les « drives » (article L752-1 7°du code de commerce) sont exclus de cette dispense.

En dehors des périmètres des secteurs d’intervention d’une convention ORT, le seuil d’autorisation de 1.000 m² de surface de vente tel qu’il est prévu par l’article L752-1 du commerce dans sa rédaction actuelle reste en vigueur.

  • Opération immobilière complexe (logement+commerce) dans un secteur d’intervention d’une ORT

Les opérations immobilières combinant un projet d’implantation commerciale et des logements situées dans un centre-ville compris dans l’un des secteurs d’intervention d’une opération ORT ne sont pas soumises à une autorisation d’exploitation commerciale dès lors que la surface de vente du commerce est inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation.

 

3 – Moratoire : les Préfets pourront suspendre l’enregistrement et l’instruction de demandes d’autorisation d'exploitation commerciale sous certaines conditions

Bien que situées en dehors d’un secteur d’intervention d’une commune couverte par une Convention ORT, l’instruction de demandes d’Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC) pourra être suspendue par arrêté du Préfet. La décision est prise après avis, ou à la demande, d’un EPCI à fiscalité propre ou d’une commune signataire de la convention ORT. Sont concernés, les projets prévus au 1er à 5° et au 7° de l’article L752-1 du code de commerce.

Les réouvertures sur un même emplacement des surfaces de vente fermées depuis plus de trois ans ne sont pas concernées par cette mesure.

La décision de suspendre l’instruction de telles demandes prend en compte les caractéristiques des projets et l’analyse des données existantes sur la zone de chalandise, au regard notamment du niveau et de l’évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les Centres-Villes et les territoires concernés.

La suspension peut aller jusqu’à trois ans maximum, elle peut être prorogée d’une année.

Une telle suspension est également possible pour les projets qui sont situés dans des communes qui n’ont pas signé la convention mais qui sont membres de l’EPCI signataire de la convention ou d’un établissement public de coopération intercommunale limitrophe de celui-ci.

Un décret d’application précisera les modalités d’application de cette mesure. Il sera intéressant de savoir, compte tenu du délai d’instruction par la Préfecture d’une demande d’autorisation d'exploitation commerciale (2 mois au-delà duquel la CDAC est réputée s’est prononcée favorablement, si le préfet disposera du temps suffisant pour informer les EPCI ou communes pouvant être intéressés par une suspension, recueillir leur avis et prendre un arrêté.

De plus, en l’absence de publicités légales des demandes d’autorisation d'exploitation commerciale, il ne sera pas aisé pour les EPCI et les communes concernées d’avoir à connaître des projets dont ils pourraient demander la suspension de l’instruction auprès du Préfet.

 

4.– Le SCOT devient -toujours - plus prescriptif

Comme dans un vieux souvenir du projet de la proposition de loi PIRON OLLIER sur l’urbanisme commercial (2011), le projet de loi « Pacte de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs » porté par le Sénat imposait une conformité entre les projets commerciaux et les dispositions du Schéma de Cohérence Territoriale.

La loi ELAN n’a pas retenu ce rapport de conformité et a préféré réaffirmer l’importance du Document d’aménagement artisanal et commercial (inclus dans le DOO). Ainsi, le DAAC devient plus prescriptif car il pourra notamment prévoir les conditions d’implantation, le type d’activité et la surface de vente maximale des équipements commerciaux spécifiques aux secteurs ainsi identifiés.

Aujourd’hui, le rapport de compatibilité existe déjà dans la loi mais  le juge a une appréciation souple des SCOT qui prévoient des seuils de surface de vente par nature de commerces. Il sera donc intéressant d’observer si la mention de tels seuils dans la loi aura pour effet de modifier l’analyse juridictionnelle.

 

5. - CCI et CMA le retour ! Bienvenue aux chambres d’agriculture au sein des CDAC

A l’issue de ses travaux, le groupe de travail sénatorial inter-commission a fait le constat que l’absence totale d’appréciation économique des projets lors de la procédure d’autorisation d'exploitation commerciale a pu conduire les commissions d'aménagement commercial et le juge administratif à délivrer des autorisations en dépit de leur impact sur les commerces de centres-villes.

Le retour des Chambre de commerce et de l’industrie et des Chambres de métiers en tant qu’observateurs non votants signe dans l’esprit des sénateurs le retour de l’appréciation économique des projets. Pour compléter son information, la commission départementale d'aménagement commercial pourra auditionner soit la personne chargée d’animer le commerce de centre-ville au nom de la commune ou de l’établissement de coopération intercommunale à fiscalité propre, soit l’agence du commerce et même les associations de commerçants de la commune d’implantation et des communes limitrophes lorsqu’elles existent.

La CCI, la CMA et la chambre d’agriculture peuvent réaliser, à la demande du représentant de l’État dans le département, des études spécifiques d’organisation du tissu économique, commercial et artisanal ou de consommation des terres agricoles préalablement à l’analyse du dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerciale. Le Préfet adresse sa demande au plus tard un mois avant l’examen du dossier par la CDAC.

 

6. - L’urbanisme commercial impose désormais une Etude d’impact du projet sur le développement économique du centre-ville

En créant l’étude d’impact, le projet de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs a souhaité mettre en place un nouvel outil permettant de mesurer l’impact économique d’un projet à l’instar d’autres pays membres de l’Union Européenne. Selon le Sénat, cette étude est destinée à permettre une « meilleure » régulation des implantations commerciales.

Réalisée par un organisme indépendant habilité par le Préfet, cette étude d’impact devra être produite à l’appui de la demande d’autorisation d'exploitation commerciale. Elle évaluera les effets du projet sur :

- l’animation et le développement économique du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI,

- l’emploi, en s’appuyant notamment sur l’évolution démographique,

- le taux de vacance commerciale,

- l’offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires.

Le demandeur devra démontrer dans le cadre de cette analyse d’impact qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé. En l’absence d’une telle friche, il doit démontrer qu’aucune friche existante en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé.

Reste à savoir dans quel délai les Préfets désigneront ces organismes afin de ne pas bloquer le dépôt des demandes d’autorisation d'exploitation commerciale dans les semaines qui suivront l’entrée en vigueur de la loi.

 

7. – Les critères d’appréciation des demandes d’AEC sont complétés.

Dans le prolongement de l’exigence d’une étude d’impact et de la volonté d’évaluer les effets d’un projet d’un point de vue économique, le critère de l’aménagement du territoire a été complété afin de prendre en compte la préservation des centres-villes, les risques de désertification des centres-villes ou l’existence de distorsion entre le centre et la périphérie. L’examen des projets portera donc également sur :

- la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI,

- Les coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d’infrastructures et de transports.

En matière de développement durable, la qualité environnementale du projet sera examinée notamment du point de vue Des émissions de gaz à effet de serres par anticipation du bilan prévu aux 1°et 2° du I de l’article L229-25 du code de l’environnement.

En exigeant de telles précisions, le dossier de demande s’alourdit donc encore un peu plus, renchérissant son coût.

 

8. – Audition devant la CNAC

Le Sénat avait proposé de modifier la composition de la CNAC pour y inclure des élus, cette disposition n’a pas été suivie.

En revanche, à sa demande, la CDAC dont l’avis fait l’objet d’un recours désigne, en son sein, un membre qui expose la position de la commission préalablement à la décision de la CNAC.

Nous pouvons nous poser la question des conditions dans lesquelles ce membre sera désigné. Cela aura-t-il lieu à l’issue de chaque CDAC ou alors en cas de recours ? Les mêmes membres de la CDAC devraient alors se réunir à nouveau.

9. – Nouveau contrôle de la mise en œuvre de l’autorisation d’exploitation commerciale :

  • Création d’un certificat de respect de l’AEC

A l’instar du permis de construire, le Sénat a souhaité introduire un mécanisme de vérification des décisions d’autorisation d'exploitation commerciale.

Initialement, le Sénat avait prévu que le certificat de conformité serait délivré en fin de travaux. Finalement, ce certificat devra être établi préalablement à l’ouverture au public.

Ainsi, un mois avant la date d’ouverture au public du projet, le bénéficiaire communique au Préfet, au maire et au président de l’EPCI un certificat établi à ses frais par un organisme habilité par le Préfet attestant du respect de l’autorisation d’exploitation commerciale qui lui a été délivrée.

En l’absence de délivrance du certificat dans le délai prescrit, l’exploitation des surfaces concernées est réputée illicite.

  • Exploitation illicite

Jusqu’à présent, l’article L752-23 du code de commerce accordait la faculté pour le Préfet de mettre en demeure un exploitant de surfaces commerciales illicites de cesser cette exploitation ou de ramener dans un délai d’un mois l’exploitation à l’autorisation délivrée.

Selon le Sénat, de nombreux élus se seraient plaints de l’inaction des Préfets. La rédaction de l’article L752-23 du code de commerce a été modifiée, la faculté du Préfet de mettre en demeure l’exploitant d’une surface de vente illicite devient une obligation. De plus, le délai accordé à l’exploitant pour se conformer à la mise en demeure passe d’un à trois mois.

10. – Redéfinition de la notion de « modification substantielle » et des effets de la nouvelle autorisation.

La définition de la modification substantielle est revue :

« Une nouvelle demande est nécessaire lorsque le projet, en cours d’instruction ou lors de sa réalisation, subit, du fait du pétitionnaire, des modifications substantielles au regard des critères énoncés à l’article L752-6. Lorsqu’elle devient définitive, l’autorisation de modifier substantiellement le projet se substitue à la précédente autorisation d’exploitation commerciale accordée pour le projet. »

Il n’est plus question de nature de surface de vente.

En outre, les effets de la nouvelle autorisation d'exploitation commerciale portant modification substantielle du projet initial sont précisés. Une fois devenue définitive, elle se substitue à la précédente autorisation ce qui signifie qu’en cas d’annulation par le juge de la nouvelle autorisation, le projet se trouve privé d’autorisation d'exploitation commerciale.

L’appréciation de la modification substantielle ne se résume donc plus qu’à la question de la substantialité des modifications au regards des critères du code de commerce. Il n’y a plus aucune relation directe avec la surface de vente.

11. - Nouvelle demande après un précédent refus de la CNAC

En cas de refus opposé par la CNAC, une nouvelle demande d’autorisation d'exploitation commerciale peut être déposée sans délai si elle prend en considération les motifs de refus.

Afin d’accélérer un nouvel examen du projet, si les modifications apportées au projet restent marginales, il sera désormais possible de déposer sa nouvelle demande directement devant la CNAC sans repasser par la case CDAC.

« Lorsque la nouvelle demande ne constitue pas une modification substantielle au sens de l’article L. 752-15 du présent code, elle peut être déposée directement auprès de la Commission nationale d’aménagement commercial. »

12. – Evolution des dispositions sur le démantèlement et la remise en état après cessation d’exploitation.

Le propriétaire d’un équipement bénéficiant d’une autorisation d'exploitation commerciale est responsable de l'organisation de son démantèlement et de la remise en état de ses terrains d'assiette après une cessation d’activité supérieure à 3 ans.

La loi Elan vient préciser les mesures mises à la disposition du Préfet pour faire respecter cette obligation de démantèlement ou de remise en état. Notamment, le Préfet pourra obliger le ou les propriétaires à consigner une somme correspondante aux travaux à réaliser ou faire procéder aux travaux aux frais du ou des propriétaires.

13.-La réouverture au public après trois ans d'inexploitation : le seuil d'autorisation est relevé de 1.000 m² à 2.500 m².

14.-La loi Elan qui a vocation à redynamiser le centre-ville risque d’avoir pour effet de favoriser la reconversion de friches en périphérie.


***
Saisi à la demande de 60 députés le 23 octobre 2018, le Conseil Constitutionnel devrait se prononcer sur la constitutionalité de la loi d’ici le 23 novembre prochain. Les articles soumis au contrôle des Sages portent sur la question du logement, de l’accessibilité aux personnes handicapées et à l’incidences des nouvelles dispositions sur la loi Littoral. Il ne semble pas que les dispositions relatives à l’urbanisme commercial soient concernées. Ce ne sera qu’une fois la décision du Conseil Constitutionnel intervenue que le Président de la République pourra procéder à la promulgation de la loi, qui sera ensuite rapidement suivie de sa publication.

L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions dépendra donc de la rapidité du Gouvernement à prendre les décrets d’application indispensables à la mise en œuvre d’un certain nombre d’entre elles.

N'hésitez pas à nous contacter : contact@letang-avocats.com

Dernières actualités

Notre cabinet est classé "Incontournable" par Décideurs en urbanisme commercial15 janvier 2019 Létang Avocats ‘INCONTOURNABLE’ dans le classement Droit Public des Affaires #UrbanismeCommercial #DPA
Argus n°55 - Nouvel Elan pour le commerce ou loi sans panache ?13 décembre 2018 Nouvel Elan pour le commerce ou loi sans panache ?
Publication de la loi ELAN 26 novembre 2018 La loi ELAN a enfin une date : signée le 23 novembre 2018, elle a été publiée le 24 novembre et est entrée en vigueur dimanche 25 novembre.